Nabycie budynku z mieszkaniami to kłopot z odliczeniem VAT

Jeśli nabywca zamierza wykorzystywać nieruchomość do czynności opodatkowanych VAT, to zasadniczo ma prawo do odliczenia podatku naliczonego z tytułu zakupu. Sprawa się komplikuje, gdy w momencie nabycia obiekt jest wykorzystywany w działalności zwolnionej.

Załóżmy, że przedmiotem sprzedaży w 2024 r. jest budynek, stanowiący w większości biura, ale w części mieszkania (wynajmowane). Nabywca (spółka) docelowo zamierza wykorzystywać cały obiekt do działalności opodatkowanej, np. prowadząc w nim hotel albo przeznaczając w całości na swoją siedzibę. W tym celu umowy najmu zostaną z czasem rozwiązane, a mieszkania odpowiednio przebudowane. Co jednak istotne, w momencie sprzedaży i przez pewien czas później najem mieszkań jest kontynuowany – wygaśnięcie umów z mieszkańcami ma nastąpić dopiero w 2025 r.

Zarówno sprzedawca budynku, jak i kupujący są czynnymi podatnikami VAT. Strony umawiają się na skorzystanie z tzw. opcji opodatkowania,...